Zakaj v Sloveniji tako dolgo čakamo na gradbena dovoljenja

Urad RS za makroekonomske analize (Umar) je v četrtek močno znižal napoved gospodarske rasti za letos. Z 2,1 odstotka jo je znižal na 0,8 odstotka, med glavnimi razlogi pa navedel upad aktivnosti v izvoznem sektorju. Ob tem se že nekaj časa ohlaja tudi gradbeništvo, predvsem stanovanjske investicije, ki se že krčijo leto in pol.

Gradbeništvo se je začelo ohlajati lani, ko je skupna vrednost gradbenih del v primerjavi z letom 2023 upadla za devet odstotkov. Upad se je nadaljeval tudi letos. Umar je naračunal, da je vrednost gradbenih del v prvih treh mesecih letos upadla za 7,4 odstotka. V drugem četrtletju je nato zaznal šibko, 0,5-odstotno rast.

Gradbinci med glavnimi izzivi že dlje časa izpostavljajo dolgotrajne postopke za pridobivanje dovoljenj za gradnjo. Počasni in zapleteni postopki so po oceni Organizacije za gospodarsko sodelovanje in razvoj (OECD) tudi eden glavnih razlogov, zaradi katerih v Sloveniji primanjkuje novih stanovanj.

Stavka poglobila težave

Razmere je dodatno poslabšala stavka upravnih enot v prvem polletju lani. Takrat je bilo število izdanih gradbenih dovoljenj, predvsem za enostanovanjske hiše, več mesecev na nižjih ravneh kot v primerljivih mesecih leta 2023.

V času stavke so se oglasili graditelji montažnih hiš, ki se jim takrat posel skoraj popolnoma ustavil. Direktor Lumarja Marko Lukić je junija lani dejal, da dobivajo za 80 odstotkov manj gradbenih dovoljenj. Tudi glavni izvršni direktor družbe Jelovica hiše Matjaž Grm je težave s pridobivanjem gradbenih dovoljenj opisal kot “zelo velike”.

Ministrstvo za javno upravo je med drugim ukrepalo tako, da je posodobilo seznam bistvenih nalog upravnih enot in nanj uvrstilo tudi izdajanje gradbenih dovoljenj.

Pogodba podpisana, a čakajo na dovoljenje

Leto dni po koncu stavke gradbinci še vedno poročajo o zamudah. Kot omenjeno je število izdanih gradbenih dovoljenj za enostanovanjskih sicer tudi letos v prvih sedmih mesecih višje kot lani, a še vedno pod ravnijo iz leta 2023.

Lukić iz Lumarja nam je pred mesecem dni dejal, da imajo podpisanih za dve leti pogodb, pa včasih za tri mesece vnaprej ne vedo, kaj bodo gradili.

“To ogroža stabilnost poslovanja celotne panoge, saj neposredno vpliva na časovnice projektov, finančne tokove in predvsem na slabo voljo naročnikov,” je pojasnil.

Direktor mariborskega Marlesa Tadej Gosak trenutno stanje izdajanja gradbenih dovoljenj v primerjavi z obdobjem med stavko opisuje kot boljše, vendar so po njegovi oceni postopki še vedno zahtevni, nepredvidljivi in brez jasnih časovnic.

Postopki izdaje gradbenih dovoljenj so zahtevni, nepredvidljivi in brez jasnih časovnic.

Tadej Gosak, direktor Marlesa

Kje se največkrat zaplete?

Glavna razloga za dolgotrajnost postopkov sta po mnenju sogovornikov iz gradbenega sektorja zapletena gradbena zakonodaja in veliko število sodelujočih v postopku pridobivanja gradbenega dovoljenja.

To med drugim izpostavlja tudi poročilo OECD o izzivih stanovanjskega trga, v katerem organizacija ugotavlja, da se je leta 2023 število izdanih gradbenih dovoljenj v Sloveniji v primerjavi z letoma 2014 in 2019 povečalo, a hitrost izdajanja še vedno ni zadostna, da bi ponudba novih nepremičnin zadostila povpraševanju. Po kazalniku kvadrature stanovanjskih stavb, za katere so bila izdana gradbena dovoljenja, Slovenija zaostaja za evropskim povprečjem.

“Slovenija se sooča z izrazito počasnimi in zapletenimi postopki izdaje gradbenih dovoljenj, kar je eden glavnih razlogov za pomanjkanje novih stanovanj,” so zapisali.

Med razlogi izpostavljajo veliko število državnih organov, ki so vključeni v pridobivanje dovoljenj. Pri večjih projektih so to nosilci urejanja prostora, pri enostavnejših projektih, kot so družinske hiše, pa denimo podjetja za komunalno infrastrukturo, elektro in telekomunikacijska podjetja, geodetske službe in v vseh primerih tudi občine.

Po oceni OECD je postopek zelo razdrobljen. Avtorji se naslanjajo na publikacijo Svetovne banke Doing business za leto 2020, v kateri je Slovenija pri kazalniku hitrosti pridobivanja gradbenega dovoljenja uvrščena šele na 119. mesto. Poročilo navaja, da je za pridobitev gradbenega dovoljenja potrebnih kar 17 korakov, celoten postopek pa traja 247,5 dneva. To pomeni, da se v Sloveniji na dovoljenje povprečno čaka osem mesecev. Svetovna banka sicer navaja podatke za poslovno gradnjo, vendar v poročilu opozarja, da “so postopki v stanovanjskem sektorju običajno še bolj zapleteni”.

OECD Sloveniji predlaga uvedbo sistema “vse na enem mestu”, ki bi temeljil na načelu tihega soglasja. To pomeni, da v primeru, če regulatorni organ ne odgovori pravočasno na vlogo za dovoljenje, šteje, da je dovoljenje avtomatično odobreno.

So upravne enote, kjer dobimo gradbeno dovoljenje v 30 dneh. V nekaterih primerih pa čakamo tudi po eno leto.

Janko Trebše, tehnični direktor Marlesa

Prvi – in ključni – zastoji pri soglasodajalcih

Postopek za gradbeno dovoljenje pri stanovanjskih hišah gre običajno po takšnem vrstnem redu: investitor mora najprej dobiti projektne pogoje, ki so navedeni v lokacijski informaciji oziroma občinskem prostorskem podrobnem načrtu. Gre za skupek zahtev občine, elektro podjetij in drugih, ki jih mora upoštevati pri gradnji na dotičnem zemljišču in pripravi projektne rešitve.

Ko projektant izdela rešitev, jo mora tem podjetjem poslati v presojo.

“Če smo sledili njihovim navodilom, izdajo pozitivno mnenje, sicer ga zavrnejo,” razlaga direktor tehničnega sektorja pri Marlesu Janko Trebše. Mnenjedajalci imajo za izdajo mnenj k projektnim pogojem in projektnim rešitvam vsakič po 15 dni.

“Načeloma se mnenjedajalci tega roka ne držijo in tu že nastajajo zastoji. Zelo redko odločijo v 15 dneh. Običajno odločijo v enem mesecu, imamo pa tudi primere, ko traja več mesecev,” razmere na terenu opisuje Trebše. Ko projektant dobi zeleno luč za projektno rešitev, vloži vlogo za gradbeno dovoljenje na upravno enoto.

Ta ima po zakonu praviloma dva meseca časa za izdajo dovoljenja. Pri čemer je pomembno poudariti, da čas začne teči, ko je vloga popolna.

Po oceni Trebšeta se, potem ko je vloga popolna, na odločitev upravne enote čaka med dvema in štirimi meseci. “Ne smemo biti samo kritični. So tudi upravne enote, kjer dobimo gradbeno dovoljenje v 30 dneh. V nekaterih primerih pa čakamo tudi po eno leto. Razlike so tudi med referenti znotraj iste upravne enote,” še pove Trebše. 

Ministrstvo: Ne odstopamo od povprečja EU

Tudi na ministrstvu za naravne vire in prostor pravijo, da je med glavnimi razlogi za zaostanke pri pridobivanju gradbenih dovoljenj dolgotrajno zbiraje vseh mnenj, ki jih vpleteni organi ne izdajo v roku. Ob tem naštevajo še nepopolne vloge investitorjev in dolge postopke za spremembe občinskih prostorskih aktov.

Po njihovih podatkih pa povprečni čas za izdajo gradbenega dovoljenja za stanovanjsko stavbo (od oddaje vloge do pravnomočnosti) v povprečju traja 130 dni in ne odstopa od evropskega povprečja. V ta seštevek ni zajet čas, ki ga projektant porabi za različne dopolnitve in za seznanitve stranskih udeležencev.

Povprečna čakalna doba za dovoljenje (po tem, ko je vloga popolna) se med upravnimi enotami močno razlikuje. Glede na podatke, ki so nam jih posredovali, se med večjimi občinami najmanj čaka na postojnski upravni enoti, in sicer dobrih osem dni. Najdaljša čakalna doba je v Ljubljani, kjer boste na dovoljenje čakali med šestimi in 12 meseci.

Nekatere upravne enote poročajo tudi o izdajanju gradbenih dovoljenj tudi po zakonskem roku. Najpogostejši razlog so nepopolne vloge, veliko število stranskih udeležencev, ponekod pa tudi kadrovska stiska na upravni enoti.

Načelnik upravne enote Murska Sobota Dominik Šteiner pravi, da je zanje izziv zelo velika fluktuacija ljudi. “Letos so z oddelka za okolje in prostor odšle že štiri uradnice na boljše plačana delovna mesta,  v kratkem odhaja še ena uradnica. Vseh nadomestnih zaposlitev pa še nismo izvedli, saj postopki izbire kandidatov še tečejo,” pravi.

Do konca leta prenovljena zakonodaja

Na ministrstvu pripravljajo spremembe prostorske in gradbene zakonodaje, ki bodo upoštevale tudi nekatere predloge OECD. Predlog novele gradbenega zakona, ki jo bodo naslednji teden na izredni seji obravnavali poslanci, naj bi med drugim prinesel hitrejše odločanje v postopkih izdaje gradbenega dovoljenja. Uvaja namreč 30-dnevni za odločitev mnenjedajalcev in fikcijo izdanega mnenja v primeru molka organa. Povedano bolj preprosto, če mnenjedajalec ne bo odgovoril v zakonskem roku, bo veljalo, da je izdal pozitivno mnenje.

S predlogom novele zakona o urejanju prostora, ki jo bodo prihodnji teden prav tako obravnavali poslanci, pa vlada cilja na skrajšanje postopkov za pripravo in sprejemanje prostorskih načrtov. Med pomembnimi novostmi je tudi uvedba omejitve časovnice izdaje mnenj nosilcev urejanja prostora na 30 dni.

Spremembe bi lahko po napovedih ministrstva začele veljati še letos.

Bodo mnenjedajalci ujeli 30-dnevni rok?

Ali je izdaja mnenja v 30 dneh izvedljiva, smo preverili pri organih, ki so pogosto v vlogi mnenjedajalca. Direkcija za vode, ki je organ v sestavi ministrstva za naravne vire in prostor in pogost mnenjedajalec pri gradnji hiš, trdi, da trenutno potrebuje več časa, a da je predlagani rok z določenimi ukrepi dosegljiv. Kateri so ti ukrepi, niso pojasnili, naj bi jih pa že uvajali.

Tudi v Elektru Ljubljana, ki je pogost mnenjedajalec v osrednji Sloveniji, nimajo težav s 30-dnevnim rokom, ki ga po njihovih navedbah izpolnjujejo že zdaj.

Nekoliko več težav pa pričakujejo na Zavodu za varstvo kulturne dediščine Slovenije. Kot pravijo, se število primerov na letni ravni povečuje, število zaposlenih pa temu ne sledi. Trajanje izdaje mnenja je po njihovih pojasnilih odvisno od obsega in zapletenosti posameznega primera ter količine vlog, ki jih imajo v nekem trenutku v obravnavi. Aprila so pripravili tipski dokument, ki vključuje splošne projektne pogoje za načrtovanje najpogostejših posegov v prostor.

Ko digitalizacija podaljša čas, ne skrajša

Ministrstvo od lanskega marca pripravlja tudi sistem eGraditev, ki naj bi omogočil elektronsko vlaganje vlog, pridobivanje mnenj, plačevanje dajatev ter vpogled v dokumentacijo in spremljanje postopka. Ministrstvo investitorjem obljublja možnost izdaje gradbenega dovoljenja brez fizičnega obiska upravne enote, odločevalcem pa standardizacijo postopkov in boljši nadzor.

Sistem uvajajo na 34 upravnih enotah, dokončno pa naj bi zaživel v začetku leta 2026. In odzivi s terena?

Prvi so z uporabo začeli na postojnski upravni enoti. Pravijo, da za zdaj sistem ne prinaša napovedanih učinkov. “Sistem še ni dodelan, kot bi si mi želeli, nastajajo pogosti informacijski izpadi sistema, ker se še vedno nadgrajuje in se bo tudi v prihodnje,” pojasnjujejo. Zavedajo pa se, da gre za kompleksen sistem, ki se bo še posodabljal in izboljševal.

Tudi na koprski, mariborski in novogoriški občini pravijo, da nov sistem ni pohitril postopka. Na kar nekaj težav opozarjajo v Murski Soboti, kjer v torek, ko nam je načelnik enote Šteiner pripravljal odgovore, cel dan niso mogli nalagati dokumentov v sistem eGraditev. “Sistem bo treba izpopolniti, preden bo dosegel svoj namen,” je za Forbes Slovenija dejal Šteiner.

Da so se postopki podaljšali, pravijo tudi v Celju. Med težavami so našteli nekompatibilnost nekaterih programov in ročno prenašanje odločb iz PDF datotek v tekstovne datoteke Word, kar podaljšuje čas priprave gradbenih dovoljenj, pravijo.

“Sistem je zasnovan tako, da omogoča nadaljnji razvoj, denimo z vključitvijo umetne inteligence. V trenutni fazi pa žal beležimo daljši čas reševanja vlog, ne krajši,” pravi načelnik celjske upravne enote Damjan Vrečko.